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降息落空,未来楼市会怎么走?

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中国楼市经历了20年的长牛,巨大的惯性让它根本停不下来。

降息落空,未来楼市会怎么走?

今天又到了每个月贷款利率的开奖日。

每月20日人行会公布贷款市场报价利率LPR,以它作为基数,加上或减少几十个加点,变成我们的房贷按揭利率。因为房贷关系到每一个购房者,所以LPR公布日还真的挺重要的。而这个月20日正好是周六,公布时间延期到了今天。

就在刚刚,人民银行公布了6月份LPR价格,1年期LPR价格为3.85%,5年期LPR价格为4.65%,均与上个月LPR价格持平。

由于上个月LPR价格没有变动,所以这个月市场上对LPR价格下降的预期比较强烈,但是从今天的结果来看,市场利率下行的预期还是落空了。

不过据我观察,不管LPR怎么走,当下楼市里的钱越来越便宜,不差钱的环境甚至已经开始悄悄改变当下的房价格局。

今天借大家点时间说几句。

其实对今天的结果我是早有预期的,我之前文章多次说过,LPR价格是跟MLF利率价格挂钩的,而6月15号MLF中标利率并没有下降。

我觉得央行这么做,还是担心金融市场利率产生倒挂,市场参与者会拿着低息的资金去做高额套利,钱没法真正流到实体经济中,反而去冲高各类资产的价格。

所以在前几天召开的国务院常务会议上没有提“降息”两个字,只说了降准,中央现在的态度是坚决不能搞“大水漫灌”,而是要定向滴灌,放水养鱼,这和现在LPR零星逐月降低的情况是相互吻合的。

降息落空,未来楼市会怎么走?

作为一个金融从业者,我必须要提醒大家的是,中国从来不是降息最快的国家,这个和美国的玩法非常不同。

我们都知道受疫情影响现在全球经济都很差,前段时间美股暴跌,美联储短时间内大招频出,恨不得直接把利率降到负数。

降息落空,未来楼市会怎么走?

这种事情见怪不怪,早在2001年美国应对互联网泡沫的时候,美联储几乎是在当年就把联邦基金利率从6%下调到了1%左右。

大家可以自己比比看中美之间的降息幅度,就能感受到老大一直说的要保持战略定力并不是空谈。

很多时候,这种国体层面的价值取向经常容易被大家忽略,但时间长了,才会发现这些政策的影响深远:

放水是可以的,但得慢慢来。

不过虽然LPR这个月的降幅不及预期,但是据我观察,微观市场的实际利率确实是在不断走低的。

从融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年6月全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4BP,二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3BP。

降息落空,未来楼市会怎么走?

从上面这张图也可以看出来,去年12月以来房贷利率已经进入了下行通道,一、二手房的实际利率几乎每个月都在下降。

以上海的首套房按揭利率为例,目前已经下降到4.65%,应该是全国最低水平了。

不仅仅是房贷利率,其他个人贷款利率也在不断下降,比如个人抵押经营贷,据我观察,现在就是五年来经营贷利率最低的时候了。

大家都知道观观最近辞职出来创业了,他这个人最大的优势就是手里的房子特别多。

最近为了公司经营,他把一套房子拿出来抵押办了经营贷,没想到利率竟然只要4.35%,而且是20年等额本息!比首套房按揭利率还低近一成。

降息落空,未来楼市会怎么走?

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难怪有那么多炒房客,把经营贷资金挪出去买房子,因为钱真的是便宜呀。

如果你长期跟踪市场的话就会知道,去年这个时候,同样的贷款品种利率可能在7%-8%左右!

不差钱,真是不差钱。

见微知著,不管你愿不愿意承认,事实是在国内经济没好转之前,实质性降息是大的趋势。

央行行长易纲最近也表示,下半年货币政策还将保持流动性合理充裕,预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元,社会融资规模的增量将超过30万亿元。另外,今年金融业要给实体经济让利1.5万亿。

请大家细细咀嚼这段话,贷款规模要比之前多二成,银行少赚钱,全部返还给客户。

这意味着,未来楼市里的钱只会越来越便宜,越来越便宜...

所以在这种宽货币但严格调控的大环境下,越是金融环境优沃,城市基本面越好的地区就越容易带动房地产市场的走强。

比如深圳,从去年11月颁布“豪宅税”新标以来,房产交易明显放量,伴随成交走强,房价也是节节攀升,到目前深圳的楼市其实已经走出了一波自己的行情了。

降息落空,未来楼市会怎么走?

如果你注意观察上海的微观市场你就会发现,这几个月上海的二手房交易量也屡创新高,就在刚刚过去的5月,上海二手房交易量应达到了26710套,已经超过了2016年以来的交易量最高值,上海的一轮小牛市已经在路上了。

除了深圳和上海,我们一直关注的杭州、南京、合肥、成都等城市,今年的房价都表现出了不俗的涨幅。

降息落空,未来楼市会怎么走?

如果把我们的视野放得再大一点来看的话,从过去20年的经验来看,每一轮房价和地价的快速上涨都是伴随着低利率的货币宽松而来的,由于楼市有极强的金融属性,所以货币市场稍有松动就会反映到房地产市场。

降息落空,未来楼市会怎么走?

一般来说,一轮房地产的大牛市需要具备3个条件:

货币宽松+政策宽松+房价便宜

从前面的分析中不难看出,由于LPR的持续下行,目前市场上的资金是及其宽松的。但中央“房住不炒”的弦依然紧绷。今年以来也有不少地区在试探性的放松调控政策,但几乎无一例外的被打脸。另一方面现在的房价还没被夯实,也不能说是很便宜。

所以在只有单方面的货币宽松,3个条件缺2个条件,全国楼市就只会有的点状行情。

所谓的点状行情就是优质城市,特别是优质城市中的好房子已经踏着货币宽松的节奏缓缓开始了新一轮的行情。

这种行情不仅仅只反映在房价上,对于房价的先行指标,土地市场也同样适用。

近期长三角的明星城市南京的河西南地区的地价时隔4年又重回4万+,而杭州的滨湖新城也拍出了临安的新地王,上海也出现了30%的土地溢价。

这一切都预示着,房地产新一轮周期正慢慢在路上,只是还差一些条件。

我自己作为一名购房者和金融从业者,面对这样的情形我的内心还是挺复杂的。

我知道国内的房地产市场未来的雪坡还是挺长的,对于那些勤奋和聪明的年轻人想通过房产配置让自己过上更好生活的机会还有很多。

所以我不希望楼市变成一个短期套利的赌场,也不希望我所热爱的金融行业被房地产所裹挟。

我希望中国的楼市能像美国股市一样成为一个缓慢上涨的长牛市场,这样每个人都能有机会上车,也能让我们这些年轻人有机会分享祖国不断繁荣富强的红利。

但讲真,我看当下的楼市,这种形态像极了2013年的样子,谈不上很牛,可老是一副蓄势待发的样子,让人始终觉得有点隐忧。

特别是很多地方政府,正在慢慢微调楼市调控,逐步放松限价,增加优质土地供应。

所以我现在也说不好下一步楼市一定会怎么走,关键就看地方政府的调控政策松紧了。

而我们作为普通人,一定是不能把命运交给别人。如果你能借到便宜的钱,买到价格还算平稳的房子,我真的建议你该出手了。

中国楼市经历了20年的长牛,巨大的惯性让它根本停不下来。

人,永远不要去对抗大趋势。

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