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楼市重现“万人摇号,买到即赚到” 为什么这次不干预了?

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两年前的万人摇号,今年又重现了。

据不完全统计,杭州,成都、深圳、南京等城市均有这种网红盘。

但有心人可能发现了一点,本轮出现的万人摇号,虽经媒体频繁报道,但并未过多被政策干预,卖房子的和买房子的都很开心。

典型的如深圳,前段时间闹得沸沸扬扬的茶水费,加价百万也要抢房,最终引发当地介入,但最后盛传的监管措施却并未能落地,比如单身不能买住宅,打击房抵经营贷等,只有类似于要各大中介机构实报二手房成交价格而已。

深圳在应对这一波行情所采取的策略很值得解读,它并未干预需求方,不让大家买房,而是在供给侧释放增加更多供应的信号。深圳2020年计划供应宅地293.2公顷(其中新供应129.2公顷、更新整备等164公顷),约差不多是去年供应量的一倍。截至6月18日已供应居住用地50宗,总面积115.26公顷。

楼市重现“万人摇号,买到即赚到” 为什么这次不干预了?

而在其他城市,万人摇号也非常顺利,基本上没有任何阻力。也就是说,那些价格倒挂的网红盘,你真的可以去像打新股一样,去打新盘,买到就赚到,这已经是事实,只要你有房票,能验资通过,没人会管你。

我们必须承认,现在参与网红盘摇号的这些人当中,炒房客比例的确明显增加了,因为货币供应明显增加了,大家撬动杠杆更容易了,也更愿意配置房产这种相对安全的资产。

为什么现在不在需求端做干预了,任"万人摇号"轮番上演呢?

我觉得可以从以下几点来解读。

其一是网红盘虽然频频出现,但占比依然是少数,疫情实际上导致房地产销售依然处于爬坡阶段,总供给依然是充足的,网红盘消耗完毕,市场总归会回到正轨。

其二是现在的万人摇号与两年前不同,经过两年的完善,当下调控体系已经是能够hold住市场的些许波动。

其三,更何况今年这种特殊情况,政策对房地产的容忍度实际上是有所增加的。这里就涉及到取舍问题了,新房的限价,虽然吸引了很多非刚需进场买房,但刚需也算有机会参与进来,能分到一杯羹。更重要的是,虽然买新房赚到了不少差价,但真正要套现这部分红利,也得花上两三年的时间。只要这些人对当下的房价不构成上涨压力,那就可以接受。二手房价格虽然比新房价格高,因为新房的价格总归是限价在这,二手房也不太可能离谱的往上涨,所以总体的价格依然是可控的。事实上从5月份的70城市房价来看,这一点也是得到了佐证的,库存待消化,房价依然比较稳,不需要过多干预。

其四,现在的开发商压力也不小,那些网红盘尽快卖掉也是划算的,虽然比周边二手房便宜不少,但考虑到今年整体的销售和偿债压力,跑量回款依然是重中之重,要保房企活下去。

其五,房企活下去,土地才能卖出去。最典型的变化出现在北京,2017-2018年全北京出让的地块均是限竞房地块,到了2019年开始松动,2020年开始全面转变,绝大部分都不是限竞房地块,而且可以看到,房企争夺明显更为踊跃。说到底,比起干掉"万人摇号",面子依然是次要的,让房地产尽快复苏,运转起来,这个"里子"才是关键。

楼市重现“万人摇号,买到即赚到” 为什么这次不干预了?

我们可以看到,本轮楼市热度,依然表现非常不均衡。三四线城市就不说,一线城市中,北京个别网红盘的背后是整体新房市场异常艰难。大部分的楼盘都处于顺销阶段,不少项目的二期开盘价比一期还要低。这也是为什么现在北京开始调整土地拍卖规则了,因为限竞房用力过猛,产品严重同质化,偷工减料,维权的项目越来越多,还有大量的限竞房等待韭菜们去买呢!

而在深圳,经过了两个多月的刷存在感,现在也出现了疲态,成交量在下滑,原因也很简单,好卖的都卖的差不多了,剩下价格高的,需求也没那么旺盛,可不得斟酌么?即便是炒房客,高热的深圳西部现在也不是入市的机会,价差已经被填平且有部分透支。

而在二线城市,大体也相差不大,楼市缺乏持续火爆的动力,时间会逐步消化这种燥热,即便打不上新盘,但可选度依然很大。

所以你看到了,现在依然需要提振楼市,对万人摇号之类的,不会做太过干预。或许在现在,只有刚需的市场,已经无法支撑房地产继续复苏了,一定程度容忍投资性购房需求进场,有必要了。

至于后续房价的走势,小城市抛开不谈,在大城市,大概有18个以内吧,他们的市场依然很稳,就算是在第一轮疫情冲击最为严重的武汉,我们看到,房价实际上跌幅也很小,这就是中国房地产的韧性。

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