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有个数|一线城市房价再现齐涨,楼市转折点来了?

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新冠疫情还未完全平息,楼市“小阳春”似乎已经到来。5月份,4个一线城市房价时隔超过3年,首次出现环比、同比普涨的现象。

国家统计局本周发布的数据显示,5月,北京、上海、广州和深圳这4个一线城市二手住宅销售价格环比分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%,其中,北京涨幅位居全国第一。同比来看,北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格较去年同期分别上涨1.5%、2.8%、0.1%、12%。

界面新闻查阅资料发现,4个一线城市二手房价格同比、环比全部上涨,这还是2017年3月份以来首次。

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这是否意味着一线城市楼市将全面反弹?答案可能是:否。

首先,分析师认为,房价上涨与需求回补有关,前期受新冠疫情抑制的购房需求在4-5月持续释放。随着前期需求逐步释放完毕,房价将转向平稳。

数据显示,2020年第一季度,一线城市成交套数同比下滑39.5%,成交面积同比下滑38.4%;二线城市成交套数同比下滑32.3%,成交面积同比下滑29.7%;三四线城市成交套数同比下滑12.6%,成交面积同比下滑11%。从数据看,一线城市楼市受疫情影响更大。

对于北京等城市出现环比涨幅较高的现象,分析师指出,这主要和学区房的购买需求量有关。

4月30日,北京市西城区发布今年义务教育阶段的入学政策,根据政策,自7月31日后,在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一新政刺激了北京二手房市场。

数据显示,5月份,西城区二手房成交量在北京市的比重从7%增长到12%,带动了全市二手房成交价格明显上涨。

研究院首席市场分析师对界面新闻表示,当前北京疫情复发,防控等级上调,预计6月成交将受影响较大,价格将转向平稳甚至下行。

其次,居民购买力下降或是房价不可持续上涨的原因之一。

5月,瑞银证据实验室(UBS Evidence Lab)发布的中国住房调查报告显示,80%左右的受访者决定推迟或取消购房计划;无购房意愿受访者占比则跃升至46%,创调查以来最高。报告进一步指出,这主要是因为新冠疫情拖累了居民收入,并对收入预期造成负面影响。

报告显示,70%的受访者称今年一季度收入遭受损失,加权平均降幅为19%。同时,有21%左右的受访者预计二季度收入水平仍会低于去年同期,有26%预计二季度收入会低于一季度。

另一份来自上海地区的研究也显示出相似结论。根据上海财经大学发布的 “2020年一季度上海市社会经济指数系列”,只有25.3%的消费者认为当前是购房的“好”时机,认为时机“不好”的则为53.1%。

第三,分析师指出,在一线城市房地产调控高压状态不变的前提下,市场也不具备全面回暖条件。

今年的《政府工作报告》再次强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

疫情以来,地方政府放松房地产调控的情况时有发生,但绝大部分被迅速叫停,其中不乏一线城市。比如,3月3日,广州市提出放宽公寓、商铺等商用办公项目销售对象要求,第二日即被删除。

“尽管地方财政和房地产市场面临不小的压力,但‘房住不炒’依然要坚持,近期各地积极管控房地产业务,说明稳定市场是导向。”研究院智库中心研究总监对界面新闻表示。

尽管多数分析师不看好后市,但这并不意味着一线城市房价会大幅下跌。他们认为,在疫情冲击下,原本就捉襟见肘的地方财政将更加承压,稳定土地出让金收入至关重要。

根据界面新闻统计,今年1-5月,4个一线城市成交土地总价(土地出让金)同比增幅达到近72%,在疫情影响下保持了相当的热度。其中,北京、上海、广州、深圳同比分别增长61.3%、22.6%、117%、542%。北京、广州和深圳的涨幅均为近三年来最高。

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另外,从住宅用地成交土地楼面均价来看,今年以来,北京和深圳均创下历史新高,广州和上海也分别在3月和4月创下2017年和2018年以来的阶段性新高。

有个数|一线城市房价再现齐涨,楼市转折点来了?

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土地出让市场的活跃也在一定程度上支撑着房价。统计局数据显示,5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,创17个月新高,涨幅比上月扩大0.5个百分点,这一数据要高于二线城市的0.6%,与三线城市涨幅持平。同比来看,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%,涨幅与上月相同,而二、三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅则延续一年多的回落态势。

近期全国很多城市都在密集供地,从地方财政的角度看,积极供地来稳定土地投资、带动固定资产投资,这成为各地的一个基本思路。

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