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楼市陷入“降价也卖不掉”,房子多的麻烦来了?经济学家透露答案

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如果往前数两三年,全款买房,排队抢房,开盘售罄等现象是楼市的常态。但是,经历了三年多的严厉调控以后,房地产市场已经发生了明显的转变,如今是买房的不着急,卖房的很着急。现阶段,不仅仅是开发商想要赶快把房子卖出去,多套房持有者也在想办法把房子卖出去。

当然了,对于开发商而言,很重要的一个原因是为了加快回笼资金,从而缓解现金流压力。但是对于多套房持有者来说,除了是为了缓解月供压力以外,还有一个原因就是为了减少未来可能出现的损失。不过,如果对新房和二手房市场进行比较,就会发现,二手房市场要更加冷清。

楼市陷入“降价也卖不掉”,房子多的麻烦来了?经济学家透露答案

据每日经济新闻报道,北京的田女士在丰台有一套房子,2017年这套房子可以卖到500多万元,但目前只能卖到340万。田女士表示,虽然还是比当初买房时要高一些,但心理上还是会有落差。

无独有偶。日前,青岛一位业主打算卖掉位于市南区的某套学区房,2018年这套房子有人出到230万,但如今降至170万,仍旧无人问津。对此,这位业主表示,这是最低价格,不会再下调了。再比如,一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者,有业主为了赶快出手,第一次挂牌就比同小区房源低了20万,不过半个月都没卖出去,最后业主还郁闷的表示房子降价也卖不掉。

不难看出,目前的二手房市场已经开始陷入到了“降价也卖不掉”的怪圈。那么,背后原因有哪些?内行“几句话”说得很明白。

第一、 市场供大于求,但价格还没降到位。

随着房价不断走向平稳,加之房住不炒已经成为长期的定位,如今持有过多的房产不仅赚不到钱,有时候反而成为了一笔不小的负担。因此,最近两年,二手房挂牌量不断增多,开始趋向于供大于求,房价也开始逐步回调。但是,俗话说“没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格”,虽然降价幅度看上去不少,但房价并没有降到位,也就是说没有降到购房者的心理预期范围之内。就拿济南来说,目前二手房挂牌量已经超过了50000套,但房价整体仍旧属于稳中回调。

第二、“收缩型”城市的房地产市场降温明显。

当前的房地产市场是分化的,对于北上广深以及二线城市来说,城镇化还远远没有结束,目前落户限制也开始不同程度放开了,所以虽然短期内市场遇冷,但长期仍旧看好。不过,对于鹤岗、玉门、石嘴山、乳山、鄂尔多斯等人口持续流出、产业乏力的收缩型城市来说,房地产几乎没有未来,即使房价出现了大幅度下跌,对于购房者的吸引力也十分有限,可以说市场几乎冷却。如果过多持有此类城市的房产,显然是有麻烦了。

第三、 长期以来,购房者形成了买涨不买跌的习惯。

过去十多年的房地产发展已经证明,国人喜欢买房,而且习惯于买涨不买跌。一般来说,房价上涨的时候,大家一哄而上,房价下行的时候,观望则是最稳妥的选择。毕竟,房子作为一种大资金商品,一涨一跌之间,可能都相当于一个家庭好几年的收入水平。因此,面对当前房价不断下调的趋势,购房者的买房积极性大大降低。

第四、 房子质量、配套等与住房需求不匹配。

虽然降价回调是目前的主流态势,但是不可否认,降价幅度最大的往往是那些地段偏远,配套不全的小区,由于业主急于卖房及时止损,所以降价幅度较大。但是,对于质量好、配套全、口碑佳的小区来说,房价仍旧十分稳定,而这恰恰才是购房者普遍需要的房子。因此,如果房子与住房需求不相匹配,产品本身就没有市场,那么即使降价也无法刺激购房需求有效释放。因此,笔者建议,如果持有过多此类房产,还是选择合适机会适当减持比较好。

第五、 前期房价涨幅过大,购房能力明显下降。

过去两三年时间,不少城市的房价都已经翻番了,大大透支了未来的购房潜力,导致购房能力明显下降。即使目前房价开始回调,但是对于绝大多数的城市而言,房价下调幅度仍旧比较有限,甚至只是阴跌,所以购房者仍旧承受不了现在的房价水平,普遍希望房价可以继续回调。因此,笔者认为,距离市场接受还需要一段时间。

第六、风波之下,购房观念发生转变。

在经历了这次风波事件之后,不少购房者的买房观念也更加理性了。也就是说,此次风波事件的突然出现影响了购房者的买房观念。越来越多的人开始发现,与着急买房子相比,拥有一个健康的身体,一份稳定的工作,一笔可观的储蓄存款,有时候可能更加重要。因此,如今大家对待买房问题开始变得更加冷静和理性了。

最后总结一下,楼市陷入到“降价也卖不掉”的怪圈,对于多套房子的持有者来说,显然是一个麻烦。关于这一点,经济学家李迅雷一语中的:一套房子的资金成本和折旧成本加起来差不多达到了6%,所以从投资角度看,如果房价涨幅低于持有成本,持有过多房产就是亏本的,而且在一些中小城市,想要转手变现都很困难。其实,笔者认为,不仅仅是短期如此,在房住不炒的大环境下,加之房地产税的渐行渐近,未来持有成本可能会更高。

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