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没有万达广场,还叫城市中心吗?

- 钱德虎 - 阅 99
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“如果把现在的265个万达广场一下猛地从城市中抽出,会怎样?”

 

前两天闲聊时,朋友脑洞大开抛出的这个问题,有点令我猝不及防。

 

“不知道会怎样,但万达的王老板应该会疯掉”,回来细想了一番,我觉得这个回答并不圆满,因为会疯掉的未必是万达老板,而是成千上万你我这样的城市市民。

 

 

从万达广场到商业地产,再从商业地产到城市发展,一部万达史,也是一部中国城市化史。

 

改革开放后,中国启动了现代化城市发展的高速引擎,一座座城市拔地而起。四十年来,中国的建设者们一直寻找着速度快、效果好的造城方法论。

 

但造城是一件特别系统的事情,政府精力有限,大包大揽亲力而为自然是不可能。于是,出现了一个很有意思的现象,开发商们成了塑造中国城市形态的主角,并广泛参与到城市建设中来。

 

在一轮又一轮的城市建设中,他们各司其职,有的“吃草”,有的“吃肉”,共同撑起城市发展的一片天。

 

所谓“吃肉”,是指专注住宅开发的企业,而“吃草”则是专注于商业地产开发的企业。但最近几年的环境突变,让开发商种群内部出现了变异。这种变异表现为,草肉通吃的“杂食性”生物多了起来。

 

“吃得杂,营养才能均衡”,这几乎成了所有房企的共识,这一点在近几年房企的战略选择上体现得尤其深刻。

 

不少房企在强调住宅开发、以住宅运营业务为主的同时,开始把商业地产纳入其中。除了万达、华润、中粮等商业老兵外,像万科、龙湖等也将商业地产作为重要的战略方向。

 

房企的重兵加持,意味着商业地产的价值预期可能比想象中要丰厚得多。

 

 

商业地产的运营并不是一件简单事,比起让人有房住、住好房的住宅开发,商业地产则在满足和提高人们衣食住行品质、提升城市活力、打造城市增长极等方面身兼重任。

 

这是个容错率极低的领域,极高的成本付出和较长的回报周期,一不小心一夜回到解放前的例子时常发生。不少企业做商场、规划商圈,最后要么没有商家入驻,要么有商家但因为规划动线不合理、选址失误等各种原因,到头来挖了个坑给自己埋了。

 

几十年沉浮,这个领域来了一批人,又走了一批人。

 

“行业的苦楚,冷暖自知。只有亲历者才能感同身受”。作为商业地产最为主要的实践者, 历经30年来的实践和总结,万达是最有资格说这番话的。

 

万达做商业地产的起点,应该要从两个员工生病说起。1998年,万达两个员工生了重病,每人医药费花了100多万,这引发王健林思考,做房地产风险大,现金流不稳定,要让员工病有所医、老有所养,必须找到持续稳定的现金流。

 

所以,2000年万达召开了一个重要会议,并宣称开始进军商业地产。正是因为这次转型,才有了后来“万达广场就是城市中心”的佳话。

 

在当时,不论是国内国外,商业地产都没有特别好的发展路径可以参照。没有桥,万达就“摸着石头过河”。

 

实现万达顺利过河的垫脚石叫做“订单地产”。万达与多家世界500强商业企业和国内领先商业企业建立战略合作关系,形成先租后建的“订单地产”模式。

 

万达“订单地产”的概念,主要是四个方面:联合协议、共同参与、平均租金、先租后建,这种创新让万达获得了更大的市场空间和更好更稳定的利润。

 

万达看好的商业地产预期,开始变得稳定起来。

 

 

有了“订单地产”这块垫脚石,万达过河的姿态有点类似武侠小说里的“铁掌水上漂”,过河速度之快令人咋舌。

 

从2000年到2004年,万达在全球首创的城市综合体商业模式,并在短短4年间使万达广场完成了三代蜕变。

 

其中第三代万达广场,实现了内容更加丰满,业态更加丰富,购物中心、五星级酒店、写字楼、室外步行街、住宅等可以一同出现在这个城市综合体中。而万达也通过综合体中住宅、写字楼、室外步行街商铺的销售获得现金流来投资持有的购物中心,解决了购物中心投资的资金难题。

 

城市综合体商业模式下“草肉通吃”的万达,不但解决了资金难题,更大层面上,它直接影响到了那个时代国人的生活方式。越来越多人开始把自己的娱乐和生活从家中、从其他场所搬到万达广场,人们的吃穿游购玩有了一个新的承载体。

 

越来越多人喜欢这种崭新的体验方式,越来越多地方政府也纷纷伸出橄榄枝,在地方政府看来,万达广场是个抢手的香饽饽,一方面,它可以用商圈的辐射效应,形成人口、资金的聚集,进而塑造新的城市中心,最终带动地方经济发展,盘活城市生机;另一方面,万达广场自身可以创造大量的税收,可以提供大量的就业。

 

德国经济地理学家克里斯·泰勒提出了中心地带理论,并明确指出中心商圈的职能和作用。克里斯认为一个零售机构簇拥的商业中心商圈必须覆盖较多的人口,才能保证经营质量。但万达广场却是个例外,即便是在城市新区或者郊区边缘地带,万达广场依然能做得风生水起。

 

“在中国,一个城市中心的兴起,往往是因为这里有一家新开业的万达广场”,这并非空穴来风。

 

比如,在南昌红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北打造城市中心、经济高地。为体现决心,他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去,但是他们过去办公了,还是有城无市,人气不旺。政府希望万达去做一个购物中心,后来万达规划了一个十几万平的购物中心,才算是彻底盘活了这个区域。如今,这里银行、学校、住宅以及其他商业广场都发展起来了,成为南昌最繁华区域之一。

 

南昌红谷滩新区


王健林开始意识到万达广场走向扩张的时机成熟了。

 

接下来,万达又在2006年开业宁波鄞州、上海五角场、北京CBD三个万达广场,“三大战役”初战告捷。在丰富商业地产开发运营经验的支撑下,万达品牌效应和竞争优势进一步彰显,甚至不少想尝试做商业地产的企业大佬亲自登门拜访王老板,“万达”不仅成了一种模式,更成为一个行业的标杆。

 

此外,万达的多元化业务也做得有声有色,住宅、文旅、酒店等板块势头颇好。这个“杂食性”生物体量越来越庞大。

 

 

2008年,一头冷水迎面浇下。全球金融危机爆发,中国经济遭遇严重困难。

 

现在回想起来,地产人们怕是都还会打个寒颤,那一年,死了好多企业,很多人开始失业;那一年,王石发表楼市拐点论,万科开启楼价大跳水;那一年杨国强为要还银行20多个亿的事愁得睡不着觉。

 

人们都在勒紧裤腰带过日子,一些原本人气还不错的商圈也开始淡去人烟。但凭借城市综合体的丰富业态和全方位消费体验,万达还是那个万达。

 

万达广场内,依旧人头攒动,万达的员工也丝毫不担心失业的问题,地方政府从万达身上获得的税收还在高速增长,王老板坐在家中也动不动就能赚一个亿。

 

有了钱,就有了对抗寒冬的“棉被”,也有了十足的底气。

 

那年,在其他企业都不敢买地发展的情况下,万达却“反向思维”。从2008年四季度开始大规模发展项目,29个月时间新增1000多万平方米土地储备,这一举动为万达奠定了雄厚物质基础。万达商业地产的预期变得越来越稳,底子厚了,步子也迈开了。

 

2010年,万达集团推出 “万达广场就是城市中心”口号,使万达广场成为家喻户晓的品牌。2013年,万达慧云智能化管理系统研发成功,商业地产开始步入智能化。2014年10月,第100座万达广场——昆明西山万达广场开业。

 

万达商业地产发展顺利,人们的消费体验方式也因为万达一变再变。

 

 

即便行业里面的人都知道“不能在一棵树上吊死”的道理,但王健林却不以为然。大抵是喜欢搞创新的企业,都多少有些偏执。

 

2015年初,万达商业创新进入一个新的,或许充满不确定性的时期。万达说“肉太肥腻,不好消化,改吃草了”,并开始把自己从“杂食性”生物转变为一个单纯的“素食主义者”。

 

对于万达来说,除了商业地产领域之外的东西食之无味,弃之却并不可惜。万达的醉翁之意明确为商业地产领域,这就是万达的轻资产运营模式。

 

万达开启新的转型,推出万达广场的轻资产模式,并专注于商业地产领域。万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由自己做,使用万达品牌,但所有投资由其他机构出,资产归投资方。万达进入用企业品牌、商业资源、专业能力赚钱的阶段。

 

截至2017年底,已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等235座万达广场,持有物业面积3151万平方米,年客流31.9亿人次。此外,今年计划开业52个万达广场。2018年十一国庆后,万达广场在全国开业的数字已经达到265个。

 

“素食主义者”究竟是高端玩家还是低端玩家,万达仅仅用两年时间就给出了答案。

 

上海五角场


 

今年,万达刚刚步入“而立之年”。我们回头纵观万达30年来的商业路径,可以看到,它不但见证了一个又一个城市的崛起,也见证了商业文明对人们衣食住行点滴改善,并带来了极大的经济效益和社会效益,这是中国绝大部分企业所不可企及的高度。

 

归根结底是万达坚定将自己的命运与中国经济发展紧紧联结在一起,并一直在围绕城市发展规划自己的商业路径,这也是它能够取得成功的核心因素与底层逻辑。

 

万达有着成为“百年企业”的宏伟愿景,如今“而立之年正当时”的万达对自己的未来充满信心。

 

万达信心不仅在于自己走上了轻资产之路,更在于对整个经济基本面的信心。

 

一方面,与发达国家相比,中国的城市化还有一段很长的路要走,这意味着将有充足的发展红利摆在万达面前;另一方面经济脱虚向实信号愈加明确,去杠杆,轻装上阵,一门心思做轻资产运营,既能走稳也能走远。

 

显然,在供给侧改革的不断深入下和消费升级的必然要求下,如何“吃透”红利,又如何继续为国家、为行业、为消费者打造更契合、更具生命力的商业地产,将是万达接下来思考更多的一件事。

 

我不知道王健林说要在2020年开业万达广场数量要达到500个的愿望能不能如期实现,但显然,商业帝国的图景还在续写。


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