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三四线房价已缺乏动力,这回轮到特大城市,房地产情况悄悄起变化

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2018年已经过半,下半年房地产形势有何变化?其实明显变化的就是棚改这件事,尤其是跟前两年不同,轰轰烈烈的棚改给现金这个做法发生了一定的变化——央行出手摁住水龙头,改货币化安置为实物安置为主。

从目前来看,自从去年以来三四线城市,因为棚改带来的现金刺激,带来的购买力增加和购买力的放大,已经告一段落。

以前,比如一个城市有100万人,其中就有15万人在棚改,而且棚改都是直接给你现金,把你的房子改掉,让你去买别的房。这15万人拿到钱再去买房,其带来的购买力又带动了卖房的那群人,它就有一个乘数效应。现在三四线城市随着棚改政策的变化,这波房价上涨潮也就到了一个阶段。


事实上,今年春节前本栏目在投资理财特别节目中就讲过,三四线城市因为没有产业支持,缺乏人流、信息流、钱流,它更多的是一次补涨的尝试。

过去十几年来,都是超大型城市,一线城市、和部分二线城市的房价涨,这两年各地方城市都在进行补涨,但是这个补涨度很快,有的一涨就是一倍两倍,但是像一些三四线城市,这个补涨也耗尽了它上升的动能。它没有产业支持,没有人口注入支持,这个上涨本身是难以持续的。


现在棚改政策一出现变化,这个问题就会暴露出来,这样三四线城市很可能为了锁定流动性,就会出现限售、限购等,到时候房子卖也不好卖。相对来讲,也会让三四线城市的资金锁定,因此它的房价不会出现大幅度下跌,但是涨不动了。

现在货币由谨慎变成宽裕,这是一个委婉的说法,通常讲货币从紧,其实就是中性,中性就是偏松,如果说偏松就是比较松了,也就是每个说法的实际意思都要比它的字面词义扩大一点。从这个角度来讲,每次只要资金放松,它首先进入的还是一线城市、超大型城市北上广深。而且从2017年3月以来,北上广深的房价一直也没怎么涨。从最近来讲,各种成交也在慢慢酝酿,可能会有一些变化。


本栏目主持陆新之指出,资金也更可能会流到正在抢人的二线城市,比如天津、长沙、西安这一类吸引人才,放宽落户的城市。他们这个政策不仅仅是救房价,从未来来讲,得高端人口、得专业人口、得受过教育人口的城市一定是有后劲的。因为从人类历史势头发展来讲,这群人的居住、落户,给城市带来的价值是持续性的。未来中国进入新的发展阶段之后,不可能每个城市都补涨,每个城市都发展,城市会有一个此消彼长。像北上广这种特大型城市的发展没有问题,一些在吸引人口进入的省会城市和交通枢纽城市,比如武汉、郑州、长沙也都会有一个相应的变化。像长沙现在已经开始有限购,有一些开始挑人的政策,不是谁都能来。其实一个城市能挑人,就说明来的人多,从某种意义上讲,可能被挑的人会觉得不舒服,但事实上说明这个城市吸纳目标人口还是达到了一定效果。


今年下半年房地产形势也不会特别乐观,尤其是三四线城市涨不动了,在北大广深超大型城市,没房的人想做资产配置还是可以买的。二线城市的一些好地段,品质好的项目,未来还有潜力。

大家都关注的环京楼市,去年以来已经有一年半的缩水期和冰冻效应。但是大家要注意到,有一个新的消息,即2019年9月北京的新机场终于要启用了,这样机场附近那一条线,比如固安等会有所受益,因为它有实际的产业带动,实际的人口进入,那一带的房产会有需求,会慢慢被盘活。但反而是原来的廊坊一带,北京天津一带,包括燕郊,可能暂时没有特别好的拉动,如果还是成为一个睡城、一个居住的替代品,这一块地房价可能还会遭受一个比较长的冰冻期。


总之,房地产现在不是一个非常好的投资品,但是它对抗通货膨胀比起现金还是有优势。所以大家现在还想置业,就一定要高度谨慎,一定要挑,要选有产业人口、有发展、有实质支持的地方才可以下手,因为随便选一套闭着眼睛买都能赚钱的时期已经过去了。

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