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下一个“宇宙中心”强势崛起!大咖齐聚网红盘,为您置业破迷局

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6月10日下午,由深广电都市频道第一地产、深圳壹地产主办的《东部风向标,置业破迷局:地产大咖揭秘深圳楼市性价王》高峰论坛在泰富华悦都会营销中心隆重举行。

深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰,深圳地产资深营销专家、楼市开讲创办人——张公子,资深地产评论人、凤凰树创办人——凤凰树,深晚一兵时评创办人、资深地产评论人——深晚一兵四位地产大V亲临现场,针对深圳楼市性价王展开解读!

核心观点

陶文杰:

深圳楼市依然供不应求,商品房价值继续增长

性价比是硬道理,下一轮牛市到来涨幅最大

未来深圳城市格局:一个核心、两个中心

张公子:

深圳楼市下一个风口在坪山,有望成下一个“宇宙中心”

坪山身处价格洼地,未来将会被填平

深晚一兵:

坪山:广深科技创新走廊的重要节点之一

坪山高新技术开发区上升“国家级”,直接对标南山科技园

凤凰树:

“五好”高性价比刚需盘,实际价格要打85折

陶文杰

深圳楼市依然供不应求,

商品房价值继续增长

我认为深圳房子依然处于一个严重供不应求的阶段。

目前,深圳的管理人口是2200万,如果按常住人口算,住房自有率大概是20%左右,10个人里面有8个人没有自己的房子,而这些人都是需要买房的,不管是买商品房或者是买安居房、人才房。

另外,从住房的供应也可以看出,新房成交量越来越少。2002、2003、2004年深圳新房一年基本上能成交900万m2,现在新房一年成交量也就300万m2左右。

此外,深圳人口流入速度非常快,去年人口流入50~55万,排名全国第一。而且深圳进入了一个二胎的高峰期,去年新生儿24万,其中二胎占一半,意味着买房的需求属于一个高涨的时期。

最近,深圳市政府推出一个深化住房制度改革的草案,草案的核心内容是:未来深圳只有4成是商品房,还有6成是政府的政策性住房。具体分配比例是4:2:2:2,即40%商品房,20%人才房,20%安居型住房,20%租赁住房。

有人说以后不用买商品房了,就等着政府的保障房就行了。但是房子是变不出来的,房子首先是由土地决定的,深圳住房市场最大的问题就是土地稀缺,房子供不应求。

商品房越来越稀缺,以后深圳可能会出现什么样的状况呢?可能像现在的香港、新加坡。

香港有超过50%的人住在政府的公屋和居屋里面,但这丝毫不妨碍香港的商品房涨到天价,最高的有200多万m2,稍微好一点的海景房80万到100万m2。

新加坡有90%的人住在政府提供的政策性住房里面,但是新加坡的商品房也是非常贵,乌节路这样的地方基本上都是20万、30万m2。

从这个角度来说,目前深圳的这些改革方案,解决不了深圳商品房供小于求的形态,即使未来真正实现了60%的房子是政策性住房,只会导致商品房更加的稀缺,这个情况下商品房的价值还会增长,价格也会继续上涨。

性价比是硬道理,

下一轮牛市到来涨幅最大

现在,深圳有30万m2的房子,也有3万m2的房子,只要你不好高骛远,都能选到适合自己收入水平的房子。就像我们现在所在的坪山,房价并不高,在配套、交通越来越完善的区域,花3万多、4万多买到房子,其实是很幸福的。

深圳刚刚从一个小深圳向大深圳转变,在这个过程中城市中心、城市的副中心(坪山、光明、沙井、龙岗)价格还没有充分的涨起来,对普通人来说还有空间。

如果回顾过去十几年深圳楼市的发展,什么样的房子涨幅最大?

真不一定是深圳湾,深圳湾卖的时候就已经很贵了,比如宝能太古城2007年9月开盘的时候就卖2.5万,现在价格大概是13万,涨了5到6倍。早些年宝中有些房子基本上都是3000多、4000多,最便宜的2000多,比如富通好旺角最便宜的时候2000多,现在基本上要8~10万,上涨了20到30倍。

甚至布吉过去10年房价涨幅超过华侨城,为什么会这样?

其实性价比很重要,当下一轮大牛市到来的时候,一定是最开始低成本的涨幅最大。

现在要买就买深圳城市副中心,坪山、龙岗、光明、沙井这些只要三四万的地区,等下一轮牛市到来的时候涨幅最大,涨50%一点都不夸张。

未来深圳城市格局:

一个核心、两个中心

粤港澳大湾区时代下,深圳的城市格局会发生什么样的变化?

小深圳的城市格局是立足在深圳本身,2010年深圳提出了2010—2020年的城市发展规划,总规确定了两个城市中心:福田-罗湖中心和前海中心,还有5个城市副中心:龙华、坪山、龙岗、盐田、光明。

现在大湾区时代下,深圳的格局要变了,将承担更重要的职责,要引领大湾区的发展,要促进深港的进一步融合,要带动大湾区其它的城市,珠江西岸的城市以及粤东北城市的发展。

这时候深圳的城市地位变了,需要它的城市格局更大、规划的视野更大,变成一个大深圳。大深圳用简单的话来说,可以理解为以后深圳处处是中心,这个过程最大的机会就是龙华、坪山、龙岗、盐田、光明这些副中心。

未来会是什么样的格局?首先关内罗湖、福田、南山三个区毫无疑问会是深圳的核心区域。不要认为福田没落了、福田没前途、福田是第二个罗湖,不会的,福田会越来越好。罗湖通过城市更新,可以重新焕发青春,但是罗湖城市更新进展比较慢,要挑重点项目。南山是湾区之芯,是深圳高科技企业最密集的区域。

新的核心区就是前海,前海的范围会扩容,不仅是现在的前湾、妈湾、桂湾,还包括宝安中心区,一直辐射到西乡、大空港。

深圳接下来还会发展两个中心,一个是西部中心,主要是沙井和大空港。另外一个是非常重要的东部中心,东部中心就是大运和坪山。

东部中心和西部中心的重要性,可以视作深圳在大湾区时代辐射周边其它城市的影响力中心、空间结点。西部辐射东莞、广州、中山,东部会辐射周边的惠州、东莞,甚至和再往东边的深汕合作区遥相呼应。

现在坪山有很多利好,有点像早些年的南山,当年蔚蓝海岸的房价只有几千块,主要是华为、中兴的一些码农买的,当时他们买不起福田、罗湖,只能买南山。当年中兴、华为做的通信类产品,是当时的战略性新兴产业。

现在的战略性新兴产业是哪些呢?新能源是其中一个,中国的新能源领头企业比亚迪就在坪山,巴菲特还投资了比亚迪;生物医药也是战略性新兴产业,在东部的坪山都有布局。

看未来10年、20年的产业发展,你会发现现在在坪山、在东部布局的产业,可能就是20年前、15年前中兴、华为从事的产业的地位。

产业是片区价值的基础,有产业、人口、经济,房价才有上升的空间。我觉得东部还是有不少利好的,包括东部过境高速、南坪三期,还有往东部沿海还要修一条路,这些消息都是利好,政府是实实在在地在这些区域投钱。

未来是大深圳时代,未来就是一个核心、两个中心,核心区就是罗湖、福田、南山、前海四个区域,两个中心就是东部中心和西部中心。

西部中心就是沙井加大空港,东部中心是坪山加龙岗,这两个东部中心是目前普通人能买得起的,也是未来下一波涨幅比较大的区域。

如果你有2000万以上的预算,你肯定去前海、深圳湾,但是如果你只有三五百万,你又不想错过深圳这个高速发展的列车,那你就要及早买票。

张公子

深圳楼市下一个风口在坪山,

有望成下一个“宇宙中心”

雷军有句很著名的话:站在风口上,猪都可以飞起来。实际这句话对房地产行业也是一样,无论你买在深圳哪里,你都要找深圳这个楼市下一个风口在哪里,只要你买房子买在风口之上,你未来的财富升值绝对是最快的。

而我认为深圳楼市下一个风口就在坪山,坪山有可能成为深圳下一个宇宙中心。

深圳的城市发展非常快,尤其是过去10年,基本上是以加速度的形式在发展。全深圳只有一个地方叫“宇宙中心”,就是龙华,因为它的房价、居住人口是一个超速的发展。

但是龙华的发展已经进入到了尾声的阶段。深圳下一个龙华在哪里?深圳未来10年会不会再诞生第二个宇宙中心?我觉得从房地产发展的逻辑和轨迹来看,坪山非常有可能成为第二个宇宙中心。

为什么坪山会成为第二个宇宙中心?比较坪山的发展,和当年龙华的发展有太多的相似点。

首先看规划,房地产业内有一句说法:买房子长期看人口,人口涌入哪里最多你就买哪里。龙华最快发展起来就是政府的规划,把它作为福田CBD的后花园。当时福田CBD发展得非常快,最早是福田的小白领去到龙华居住。

再看现在的坪山,政府已经在大力的从政策上给了一个很大的扶持,深圳东进战略1.4万亿的投入,坪山是一个重要的桥头堡和发展的基地。交通也是,现在14号线和16号线同时开工建设,还有南坪三期,以及从坪山到盐田的隧道的打通,都会拉近坪山和市区的交通,吸引外区域很多的白领来到坪山置业。

此外,龙华和坪山都是一个地王频出的区域。一个区域发展得好不好,房价高不高,是地王效益产生的。前几年,深圳基本上一出地王就在龙华,当初龙光地产在龙华拿了两个地王,后来金茂地产在龙华又拿了一个地王。

今日的坪山为什么发展那么快,就是因为坪山有地。坪山是深圳最大的一个大地主,还有25平方公里的土地没有开发,这对深圳所有的区来说,有地是一个最大的利好。

近两年坪山也出了地王,去年全深圳没有一块商品房的拍卖地,但是今年出让了几块地,基本上都在坪山:今年1月份世茂地产在坪山拿的一个地王项目,规划要建300+的高档写字楼和城市综合体。在坪山要建一个未来坪山最高的地标性建筑,这是代表了未来坪山的高度。

今年2月10号深圳出让了4块地,其中有3块都是做保障性住房的,只有一块是做商品房,这4块地有两块在坪山。

未来有越来越多的土地供应在坪山,当年龙华为什么发展得那么快,就是因为它是一个地王频出的区域。随着龙华基本上已经没有地了,它的开发进入了尾声,我想坪山未来就是深圳未来发展最快的一个区域。

坪山身处价格洼地,

未来将会被填平

深圳5月份房价数据显示,深圳的房价已经连跌了20个月,深圳的房价整体都在跌,但是只有一个区域在涨,这个区域就是坪山。

2017年1月份坪山的均价是3.5万,去年12月份,坪山的房价已经涨到了4万。

现在深圳的房价是政府压着不让涨,但是坪山是价格洼地,它有一个补涨的过程,所以政府也是默许这一块的房价上涨的。

深圳现在是粤港澳大湾区的龙头的城市,深圳经济发展的速度在大湾区是最快的,深圳未来的价格洼地将会很快被填平。如果现在不买,将来这个洼地的房价上涨之后,可能会错过这波上涨的行情。

近几年坪山的变化特别大,品牌开发商开始进入,比如泰禾项目价格已经到了5万。悦都会项目3万多的价格真的是非常难得,如果你再犹豫的话,可能将来真的没有这么好的价格。

深晚一兵

坪山,

广深科技创新走廊的重要节点之一

所谓的中心,实际上跟产业是挂钩的。比如说双城市中心,福田-罗湖中心,特别是福田CBD,是总部基地,罗湖和福田组成深圳的金融中心;前海中心是深圳的双中心之一,它的定位是深港服务业合作示范区,是深圳乃至内地承接香港服务业优势的基地。

在深圳,还有很多的概念,比如总部基地概念,深圳实际是六大总部基地,特别有代表意义的是深圳湾超级总部基地。深圳还有18个重点发展区,包括坪山也是其中之一。

所有跟产业相关的定义,作为置业者一定要清楚,因为了解这些才有可能了解每个片区的过去、现在和未来。买房不是纯粹为了居住,一定要兼具投资的思路,因为这样你买的房可能未来收益才会更大。

重点提一下广深科技创新走廊概念,这是去年12月份广东省委省政府下发的规划,在今年3月30号已经得到国家发改委的批复,已正式公布。

广深科技创新走廊的核心是一廊十核多节点。一廊就是广深科技创新走廊,从广州的广佛交界处一直延伸到深圳的大鹏新区,这条走廊跟去年粤港澳大湾区规划提出之后,与珠江东岸的黄金轴带是吻合的,是以广州、东莞、深圳和香港四座城市连接起来的一条线。

另外,10核深圳占了3核,37个节点深圳占了15个节点,其中就包括坪山中心区。

坪山高新技术开发区上升“国家级”,

直接对标南山科技园

坪山在历史的概念当中是大工业区,肯定是以制造业为主,包括比亚迪,以及其它的很多工厂,认为坪山就是做工业生产的。

现在,政府,包括国家层面对坪山的定位都已经发生了变化。今年3月份,坪山的高新技术开发区已经被国家确定为“国家级高新技术开发区”。

意味着它将承接南山科技园的相关产业,直接对标南山科技园,在南山科技园工作的人是深圳购房的主力军。

悦都会项目现在所在的区域是中心区域,是广深科技创新走廊的重要节点之一,也是18个重点发展区域之一。

项目旁边就有坪山中小企业总部基地,定位为坪山区新地标、总部和中小企业聚集地、成长企业加速器。重点引进包括生物、新能源、互联网、新材料、新一代信息技术、文化创意等六大类战略性新兴产业;

另外,在坪山区金碧路还有华谊兄弟文化产业城,总建筑面积约260万㎡,按照美国好莱坞标准打造,是集影视、手游、旅游、文化、商务为一体的大型影视主题创意文化产业基地;

还有在聚龙山片区,会以生物医药产业科技为主。

可见,整个坪山未来的产业不仅仅只是工业制造,如果它是制造的话,这个“制”字要改为“智”,因为它里面带有的产业高新技术含量越来越多,而且在坪山定位为国家级的产业园区有三个,一个是生物科技产业,一个是新能源产业,还有一个是高新技术产业。

这样的区域一定会存在后发优势。现在整个深圳的区域3字出头的片区也就只有坪山了,龙岗靠近大运新城这边的二手房都已经超过5万了,跟其它区域做房价的对比,悦都会总价大概220万到300万左右。

凤凰树

“五好”高性价比刚需盘,

实际价格要打85折

我觉得悦都会是五好刚需盘。

第一好是价格好。原来坪山、光明、沙井的房价基本上都差不多,光明最近一个新盘涨到了五六万,沙井的房价也奔5万去了,坪山普遍的价格是4万左右,悦都会这个3万多的楼盘,不仅比坪山所有在售公寓项目均价低,而且比坪山所有在售住宅项目均价低,我认为是是坪山楼市的“地板价”。

第二好是地段好。项目旁边有中小企业总部基地;附近还规划有40万m2的商业面积;旁边的创业总部基地——沙湖商圈商业面积将达24万㎡;还有心海城有16万m2的商业面积,今后这边肯定会更热闹。

第三是户型好。比较了坪山悦都会、财富城、奥园翡翠东湾、心海城几个楼盘的户型发现,悦都会的户型最好,85m2户型朝南的三个开间,两个卧室向南,一个客厅向南,在品牌开发商是不会这样做的,最多一个卧室、一个客厅向南,这里做到了三个开间。而且户型好坏看面宽,面宽越大,它进深越小,通透性越好,这个项目85m2面宽10米。

另外,2017年深圳住宅户型面积预售查丈方法已经改变,将住宅建筑面积国家法规之外的过去所谓的“赠送面积”均计入销售面积。从2017年1月6日开盘的合正丹郡开始,市场上没有“偷面积”了,把“偷面积”的省下来,便宜15%。

我来悦都会这个楼盘,发现85㎡的房子,和我自己的中海天钻100㎡的房子一样大。所以说你现在的价格要打85折,现在是3万4的价格,再打85折的价格,就是29000。

第四是配套好。刚需买房买什么?地铁+Mall,生活方便、出行方便。悦都会项目底下有3万多㎡的商业,现在坪山只有在聚龙山片区嘉邻中心有3.5万㎡购物中心,和六和城益田假日世界8.6万㎡购物中心。另外,坪山区规模最大的初级中学中山中学和中山小学,以及坪山高级中学、坪山第二外国语学校也在项目旁边。

第五是交通好。项目离地铁沙湖站才600米左右,沙湖站是坪山重要的交通节点,可以通过其连接地铁16号线和云轨1号线。此外,项目邻近的坪山大道,未来将拓宽为双向12车道,成为“坪山的深南大道”和深圳东部门户“大动脉”。

观众提问

提问:我现在想买一套房子,但是没有深圳的指标,希望一兵老师给我一个建议。

深晚一兵:能买深圳的就尽量买深圳,别管它是住宅还是公寓。没有房票,在深圳就买不了住宅,如果说家庭结构里面没有办法申请到新的房票的话,龙岗中心城如果有公寓,我觉得可以选,特别是靠近行政中心以及大运新城的公寓是可以选择的。

凤凰树:我最近做了研究,2018年以来哪些楼卖得最好,哪些楼卖得不好?办公性质的公寓卖得最不好,商务公寓卖得最好,尤其是5月份卖得最好。

提问:南山的GDP是坪山的8倍,但是南山的房价只是坪山的2到3倍,这个价格正常吗?

深晚一兵:虽然坪山和南山都是行政区,但是衡量一个行政区的实力不能靠GDP绝对的数量做对比。南山为什么GDP这么高?因为它的高科技含量在全国的确是排第一、第二位的。坪山区以前是一个大工业区,工业生产的附加值是不高的,真正高附加值的是金融和高新科技产业。不过必须要留意一下,坪山区最近几年的GDP在整个深圳的10个区里面增长速度是排第一位的,去年达到了12%,是全市平均增速的150%。

如果仅仅是从总量去考量,首先南山有先发优势,它的经济规模已经到了一定的程度,坪山是一个后起之秀,现在的基数还比较薄弱,未来它仍然会保持一个比较高的增长,这个总量跟房价的绝对值没有直接关系。

陶文杰:一个区域的GDP和房价没有一个线性的关系,房价受影响的因素太多,GDP只是影响它的需求的一个方面,最核心的是房子本身的供求关系。

提问:坪山的房价相对便宜,但是距离市区太远了一点,但是市内价格稍稍贵了一点,刚需购房在哪个片区比较好?

张公子:你觉得坪山稍微远一点,如果开车出行的话,在路上花的时间和到龙岗的距离是差不多的,但是价格有非常大的距离。悦都会项目的价格是3万多,龙岗中心城已经到4万多到5万了,贵1万多的房价,你买100平方米,就是100万的价差。如果省下100万,可以给孩子更好的教育,给家人更好的关注。这样对你来说应该是更好的选择。

论坛活动回顾

坪山性价比最高楼盘在哪里?

深圳楼市性价比最高区域在坪山,那么坪山最具性价比楼盘在哪里呢?

在泰富华悦都会!

性价比并非是说绝对的低房价,而是综合了区位、交通、商业、教育等优质配套的前提下,价格更亲民,这才叫性价比!

泰富华悦都会占据坪山中心城成熟区域,两公里内拥有丰富的文体配套,同时项目自带5层3.5万㎡的集中商业。

距离在建的地铁快线——14号线沙湖站,仅1公里距离。

项目对口九年一贯制学区——坪山中山小学、中山中学,步行两公里可达。

而价格仅仅是市中心房价的一半!是不是动心了呢?快来项目实地看看吧!

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