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买一手房,遭遇所谓“霸王条款”,看法院如何判!

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作者:颜宇丹律师


【前  言】

所谓格式条款,依《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第39条第2款,是指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。需要指出的是,这里的“重复使用”只是为了说明“预先拟定”的目的,并非司法认定格式条款的必要条件。

根据《合同法》第39条第1款规定,提供格式条款一方在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循如下原则和义务,即:应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

关于格式条款合同的效力,司法实务界对该问题的认定在一定程度上形成了具有参考价值的裁判规则。本文通过检索涉及商品房买卖合同纠纷格式条款的案例,梳理出涉及格式条款合同效力的裁判观点。

格式条款有效类:

 一、(2017)粤03民终14677号(来源:中国裁判文书网)

案由:商品房预售合同纠纷

上诉人(原审原告):魏端国、肖飞玲

被上诉人(原审被告):和记黄埔地产(深圳)有限公司

一审法院:深圳市宝安区人民法院{(2016)粤0306民初7385号}

二审法院:深圳市中级人民法院

【争议格式条款】

涉案合同附件五“出卖人逾期交付不超过90日的(包括90日),自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人的《交付使用通知书》规定的交付之日止,出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款万分之一的违约金,买卖合同继续履行。”等相关条款。

【一审法院裁判要旨】

涉案合同约定,出卖人逾期交房的,应按补充约定第15条处理,即出卖人逾期交付超过90日的,若买受人没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知出卖人解除买卖合同,则买卖合同继续履行,自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人发出《交付使用通知书》之日止,出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。由此可知,原、被告双方约定的逾期交房违约金计算标准为每日按原告已付购房价款的万分之一计算,原告诉请被告按照其已付购房价款的万分之四计算,与合同约定不符,本院不予支持。

【二审法院裁判要旨】

涉案《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附件五虽然系格式条款。附件五约定将合同约定的迟延交楼违约金和迟延办证违约金调整为日万分之一,并不违反公平原则。附件五“买卖双方补充约定”第2条明确约定,出卖人已向买受人充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定的内容,买受人确认接受其在上述文件中享有的权利和应承担的义务。卖方作为格式合同的提供方,已经向买受人尽到了对条文内容进行解释、说明的义务。涉案合同附件五对迟延交楼和迟延办证违约金标准的约定合法有效。

二、(2013)深中法房终字第2453-2459号(来源:中国裁判文书网)

案由:商品房预售合同纠纷

上诉人(原审被告):大中华国际集团(中国)有限公司

被上诉人(原审原告):李秀萍、周伟等

一审法院:深圳市福田区人民法院{(2012)深福法民三初字第1845-1851号}

二审法院:深圳市中级人民法院

【争议格式条款】

涉案合同附件五“ 如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响(包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等),并非原因全部在卖方而导致,则买方同意根据实际情况需要给予宽限期,但卖方需按本房地产总价款的1%向买方进行补偿,双方合同继续履行。”等23个条款。

【一审法院裁判要旨】

业主购买的房产价值均达到几百万元,其作为完全民事行为能力人,对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读,业主称没有对附件五条款逐一阅读,并不符合常理,法院不予采信。附件五系双方协商后自愿达成,不具备格式条款的法律特征,应属于非格式条款。争议条款是当事人的真实意思表示,内容也不具有法定无效情形,故附件五内容合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。

【二审法院裁判要旨】

买卖双方均已明确确认该补充约定系经买卖双方协商后自愿达成而并非卖方提供的格式条款。该项确认内容在附件五文本中的位置靠近各方当事人签章之处,应当能够引起业主的注意,且业主均为完全民事行为能力人,亦应能够理解该项内容及其签名确认的法律意义和后果,在其没有举证证明卖方就附件五的内容拒绝协商修改或在签约时就此已向卖方提出异议的情况下,其关于附件五内容未经双方协商的上诉主张依据不足,本院不予支持。合同附件五中虽然存在给予交房“宽限期”及赔偿总额上限的限责约定,但并没有完全免除卖方因故意或重大过失而应承担的财产损失赔偿责任,故而不属于法定的无效条款,其内容应为合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。

三、(2017)粤01民终22435号(来源:中国裁判文书网)

案由:商品房预售合同纠纷

上诉人(原审原告):杨中良、袁芬芳

被上诉人(原审被告):逸涛雅苑房地产有限公司

一审法院:广州市南沙区人民法院{(2017)粤0115民初5001号}

二审法院:广州市中级人民法院

【争议格式条款】

(1)若确因出卖人原因导致无法按照合同约定的时间向买受人交楼的,买受人同意出卖人的交楼日期向后延长180天,若超过该延长期限的,则每迟延一日,出卖人应按照房屋总价款万分之一向买受人支付违约金。(2)迟延交楼超过180日的,则买受人有权从超过180日之日起30天内解除买卖合同,买受人要求解除买卖合同的,则出卖人须全额退还买受人已经支付的购房款,但无须向买受人支付迟延交楼违约金。(《补充协议》第四条第8款)

【一审法院裁判要旨】

涉案合同及补充协议经由买卖双方签名或盖章确认,是双方真实意思表示,对买卖双方均具有法律约束力。买方认为《补充协议》第四条第8款属于无效的格式条款,并要求按照每日万分之五的标准支付迟延交楼违约金的意见,法律依据不足,不予支持。

【二审法院裁判要旨】

涉案合同及补充协议经由卖方及买方双方签字盖章,为双方当事人的真实意思表示。关于其中《补充协议》第四条第8点的效力问题,买方主张该条款免除了卖方支付逾期交楼违约金的责任。从条款的内容看,该条款仅是对收楼日期作了向后延长180天的安排,并无约定卖方由此可免于向买方交付房屋或免于向买方承担迟延交楼的违约责任,故买方的主张不成立,其据此请求确认该条款无效,法律依据不足,本院不予采纳。

四、(2017)粤18民终2498号(来源:中国裁判文书网)

案由:房屋买卖合同纠纷

上诉人(原审原告):李文敏

被上诉人(原审被告):清远市天颐物业投资有限公司

一审法院:广东省清远市清城区人民法院{(2017)粤1802民初1376号}

二审法院:广东省清远市中级人民法院

【争议格式条款】

买卖双方确认,根据合同第九条的约定,在买受人选择继续履行合同的条件下,出卖人按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。

【一审法院裁判要旨】

合同当事人的意思自治应受到尊重,李文敏请求的金额28957.50元已超过了房屋总价款的2%(11676.40元),鉴于李文敏亦无提供天颐公司逾期交房造成其实际损失数额的具体依据,故一审法院对李文敏请求的逾期交房违约金,只支持11676.40元。

【二审法院裁判要旨】

天颐公司作为普通的房地产开发企业,其在交易中并没有明显的优势地位,买卖双方是平等的交易主体,李文敏对合同条款可以与天颐公司协商,也可以选择接受或者不接受,并不会因此影响李文敏的基本生活权益。李文敏可以购买的对象并不限定在天颐公司开发的楼盘,其自愿选择购买涉案房产,并接受相应的合同条款,是李文敏对自身权利的处置,不能仅以合同文本是天颐公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款,因此,李文敏的上诉意见认为,涉案《合同补充协议》第七条属于格式条款,且免除了天颐公司的责任而应当认定无效,本院不予采纳。

五、(2014)南中法民终字第1418号(来源:无讼)

案由:商品房销售合同纠纷

上诉人(原审原告)彭南培

被上诉人(原审被告)四川和锦房地产开发有限公司

一审法院:南充市顺庆区人民法院{(2014)顺庆民初字第8号}

二审法院:南充市中级人民法院

【争议格式条款】

出卖人逾期交房,买受人选择退房,出卖人承担违约责任;买受人选择不退房,出卖人不承担逾期交房违约责任;出卖人协助办理房屋权属证书仅指房屋所有权证且协助期限为该商品房交付使用365日内之约定。

【一审法院裁判要旨】

双方已对逾期交房是否承担违约责任以补充协议的方式重新作出约定,补充协议具有与原合同同样的法律效力,应视为双方真实意思表示,双方应遵守合同约定,故对彭南培要求和锦房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。

【二审法院裁判要旨】

争议格式条款约定的内容赋予了买受人选择权,也就是说,当买受人选择不退房时,免除了出卖人逾期交房违约责任,但这并没有排除买受人取得房屋之主要权利。出卖人应当承担协助买受人办理房屋所有权证逾期的违约责任,仅是免除了出卖人协助买受人办理土地使用证逾期的违约责任,这并没有排除买受人的主要权利。因此,买方与卖方签订的争议格式条款不符合应当认定无效的情形,买方上诉请求认定争议格式条款无效的理由不成立,本院不支持。争议格式条款对双方当事人均具有法律约束力。

格式条款无效类:

一、(2017)粤0306民初3847号(来源:中国裁判文书网)

案由:房屋买卖合同纠纷

原告:卢培强

被告:雄伟房地产开发(深圳)有限公司

审理法院:深圳市宝安区人民法院

【争议格式条款】

买方未支付迟延付款违约金,卖方可顺延交房并无需承担违约责任。

【法院裁判要旨】

争议格式条款内容排除了原告作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利,免除了被告作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案被告在提供格式条款时并未对排除原告主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起原告的注意,排除了原告就此项免除被告按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利,争议格式条款应属无效。

二、(2014)粤高法民一申字第579号(来源:中国裁判文书网)

案由:商品房预售合同纠纷

上诉人(原审原告):崔明

被上诉人:(原审被告):中山市万科置业有限公司

二审法院:中山市中级人民法院{(2013)中中法民一终字第1106号}

再审申请人:中山市万科置业有限公司

被申请人:崔明

再审法院:广东省高级人民法院

【争议格式条款】

卖方通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过买受人已付款3%,而对买方逾期付款的违约金则不作相应调整,仍以逾期付款额按日万分之三计付违约金,不设上限限制。

【二审法院裁判要旨】

卖方提供的该项格式条款没有遵循公平原则确定双方的权利义务,依据充分卖方通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过买受人已付款3%,而对买方逾期付款的违约金则不作相应调整,仍以逾期付款额按日万分之三计付违约金,不设上限限制。因卖方提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务,极大地减轻了自身的违约责任,认定该条款无效。

【再审法院裁判要旨】

补充协议并没有对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。原审判决认定该条款无效,应依买卖合同有关逾期交房违约金标准向买方支付违约金,亦无不当。卖方申请再审认为因其已就补充协议第五条的约定向买方作了提示和说明故应认定该条款有效的主张,理据不足,本院不予采纳。

三、 案例载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第11期

案由:商品房销售合同纠纷

上诉人(原审被告): 余姚众安房地产开发有限公司

被上诉人(原审原告):周显治、俞美芳

一审法院:浙江省余姚市人民法院

二审法院:浙江省宁波市中级人民法院

【争议格式条款】

若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。(附件八补充协议第6条第2款)

【一审法院裁判要旨】

争议格式条款系被告方提供,其内容显然置原告方的利益于不顾,导致其权益处于不确定状态,免除了被告按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效的格式条款,故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。

【二审法院裁判要旨】

该补充协议的格式条款系上诉人提供,并没有采取合理的方式提请对方注意,而其内容显然对被上诉人利益不利,导致被上诉人权益处于不确定状态,免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效。

其它类:

一、(2017)粤13民终1768号(来源:中国裁判文书网)

案由:房屋买卖合同纠纷

上诉人(原审原告):李淦洪

被上诉人(原审被告):惠州市保利天同房地产开发有限公司

一审法院:广东省惠州市惠阳区人民法院{(2017)粤1303民初43号}

二审法院:广东省惠州市中级人民法院

【争议格式条款】

买受人应承担的逾期付款违约金为自逾期之日起按日支付逾期应付款万分之一的违约金;逾期超过60日的,出卖人有权解除合同,买受人应按总价款20%向出卖人支付违约金等。

【一审法院裁判要旨】

卖方对买方提供的涉案合同及其附件的范本条款及内容已认真阅读并充分理解其含义,乙方(原告)对此无异议,并愿意遵守。”该条款仅是确认原告对被告提供的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本条款及内容已阅读且无异议这一事实,并未约定原被告双方的权利义务,不存在条款有效无效的情形,双方最终未能签订《商品房买卖合同》的原因在于原告本身,原告请求解除双方所签订的《九州玉带湾房屋认购协议书》没有法律依据,本院不予支持。

【二审法院裁判要旨】

涉案合同及其附件的范本中,约定内容示明双方后续拟签订的涉案合同及其附件范本中排除了买受人在被上诉人逾期办证情况下的合同解除权,且对于双方需承担违约金的比例上亦存在比例失衡的情况。被上诉人未提供证据证明其已经对于上述条款的内容在签订《房屋认购协议书》之前已经对上诉人作出足够的提醒。故此,结合被上诉人提供的合同范本,双方对于个别格式条款的效力有争议须重新协商,有事实和法律依据。双方事后对于合同主要条款无法达成一致,上诉人主张解除《房屋认购协议书》属于不可归责于双方的事由,应予支持,被上诉人应返还5万元的定金给上诉人。

二、案例索引:案例载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第8期

案由:商品房订购协议定金纠纷

上诉人(原审原告):戴雪飞

被上诉人(原审被告):江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司

一审法院:苏州工业园区人民法院

二审法院:苏州市中级人民法院

【争议格式条款】

华新公司以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后,却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司。

【一审法院裁判要旨】

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于法定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

【二审法院裁判要旨】

订购协议中的“到期不签约”一语,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。卖方在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后,却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归卖方的格式条款,这对购房者来说显失公平。买方对这样显失公平的格式条款提出异议,是合理的。因此,在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下,应当认定双方未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成,并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。

【小编:禹露】


(你若盛开,蝴蝶自来)

丹柱法律团队主要成员简介:

颜宇丹    广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师,全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露    武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务,擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件,民间借贷案件,公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员,深受客户的好评和赞誉!

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