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大鹏新区城市更新“十三五”规划:拆建用地控制在396万㎡以内

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来源|深圳市城市更新

为有序推进大鹏新区城市更新工作,落实市政府对大鹏新区城市更新工作的差异化发展要求,实现大鹏新区在保护中的可持续发展,依据相关法律法规及上层规划,编制了《大鹏新区城市更新“十三五”规划》 。现该规划经市政府同意,正式对外发布。

据悉,该规划对大鹏新区更新潜力与规划进一步明确,探索契合新区保护与发展的差异化更新路径。在更高标准的保护与发展预期下,通过分区分类目标实施导控下的规划统筹,协同增量用地出让与土地整备等策略,划定重点更新单元,鼓励新区新增旅游及战略新兴产业升级型拆除重建类城市更新,鼓励新区推进复合更新类项目,实现多方式更新项目组合搭配。建议开展葵涌中心区、大鹏中心区、南澳墟镇片区更新统筹工作,开展重点滨海片区、城市重点发展带更新规划研究,支撑大鹏新区“世界级滨海生态旅游度假区”发展蓝图的实现。

规划立足发展的核心价值,遵循“底线”+“高线”的“双线思维”。一方面,强调通过更新保障生态保护、人文传承、特色风貌等“底线目标”的实现,另一方面,则争取通过更新支撑实现产城联动、服务提升、品牌塑造的“高线目标”。

(大鹏“十三五”规划城市更新空间范围图)

“十三五”规划期间,大鹏新区纳入拆除重建类更新的计划用地规模为120公顷,供应用地规模不低于20公顷;综合整治类计划规模为180公顷。并完成城市更新固定资产投资约60亿元,力争通过城市更新实现存量违法建筑减少16~20万㎡。

鼓励复合式更新,综合整治为主

大鹏新区由于其空间形态与人文内涵的独特性,鼓励开展以综合整治为主,融合功能改变、局部拆除重建的复合式城市更新。

此次规划在《深圳市城市更新办法》规定的三类更新方式基础上,结合实际情况,针对大鹏内现有的19处有价值村落、建筑质量较好的旧工业区、旧村,分别创新提出修缮利用示范类、旧工业区转型升级试点类、旧村旅游文创提质试点类三种以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆建的城市更新模式。

积极推动以综合整治为主的城市更新项目,继续推进旧工业区转型升级,继续推动有条件的旧村复合旅游配套服务功能进行综合整治;鼓励有条件的有价值村落作为试点开展综合整治工作。

差异化分区更新方式

分类推进拆除重建类城市更新项目。鼓励开展旅游度假、市政府鼓励发展的战略性新兴产业等类型,以及涉及民生的重大公共服务、基础设施类型城市更新项目;严格控制居住类城市更新项目。

(1)更新方式引导一区:拆除重建重点区域。主要包括葵涌中心区和溪涌片区;

(2)更新方式引导二区:兼顾拆除重建与复合更新的区域。主要包括大鹏中心区、土洋、官湖、水头沙四个片区;

(3)更新方式引导三区:以复合更新为主、局部拆除重建的区域。主要包括南澳中心区、鹏城、东涌三个片区。

(大鹏“十三五”更新潜力范围分布图)

更新结构指引与空间范围划定

1、 “十三五”期间,建议城中村改造计划规模不得超过 60公顷, 占总计划规模的比例不高于 50%;建议旧工业区改造计划规模占比25%,其中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于 50%,用地规模不低于 15 公顷;旧城区改造计划比例建议控制在 25%左右,用地规模约 30公顷,以旧商业区改造为主。

(大鹏“十三五”规划目标安排与年度计划规模要求)

2、通过城市更新优化建筑结构,重点保障公共服务和基础配套 设施,合理提高产业(含研发办公)建筑规模,适度控制居住规模。

预计规划期内通过拆除重建类更新供给建筑总面积约 300 万㎡。 其中,居住类与商务公寓建筑面积约 150 万㎡,商业(不含办公)建 筑面积约 40 万㎡,办公建筑面积约 35 万㎡,产业(含研发) 建筑面积约 50 万㎡,公共配套建筑面积约25 万㎡。

3、拆除重建预控用地规模约 396 公顷,其中位于葵涌 街道约 276.9 公顷,所占比例 69.9%;位于大鹏街道约 80.8 公顷,所占比 例 20.4%;位于南澳街道约 38.3 公顷,所占比例 9.7%。

4、大鹏新区拆除重建类预控用地规模约 396 公顷,其中 60%位于全市优先拆除重建地区内,30%位于全市拆除重建与综合整治并举地区,10%位于全市更新分区之外。主要分布在葵涌中心区及周边地区、大鹏中心 区及迎宾路沿线、南澳中心区及水头沙片区和轨道 8 号线延长线规划站点周边区域

5、复合更新类预控用地规模约196.8公顷,主要分布在大鹏中心区、鹏城、南澳中心区、东涌片区。

推动旅游业互促的产业繁荣

在完善基础性服务的基础上,通过城市更新创新产业社区的空间组织模式,培育良好的创业氛围,激发产业活力,为战略新兴产业集聚奠定基础。

1、城市现代服务业引导区更新控制指引:主要分布在葵涌中心区核心区,其城市更新应重点强调集现代公共服务、现代生活服务及现代产业服务于一体的现代服务产业的完善,打造成为辐射整个大鹏新区的综合服务中心。

2、旅游综合服务引导区更新控制指引:主要分布在大鹏中心区核心区和龙岐片区,其城市更新应凸显地方历史人文特色,通过对酒店、会议、问询、交通集散、医疗等旅游服务设施的完善强化城镇旅游服务职能;同时加强商业服务、旅游产品加工业的发展,并逐步向文化创意产业转型。

3、滨海旅游及文化创意产业引导区更新控制指引:主要分布在大鹏新区东、南、西三翼滨海地区,其城市更新应重点强调对旅游资源的保护; 旅游区空间形态的个性塑造;以及酒店、会议、问讯、医疗、救援、交通 集散等旅游服务设施的完善,同时应注重在旅游主题及相应的旅游产品、 业态上形成类型、档次的差异化,并强化与特色文化创意产业关联发展。

4、战略新兴产业引导区更新控制指引:主要分布在葵涌中心区东部和大鹏中心区南部,其城市更新应强调通过复合更新方式,实现在产业门 类上由传统产业向生物科技、海洋产业的转型,在产业层次上由低端加工 制造向中试等 2.5 产业和研发产业转型;在空间和功能组织模式上由“单 纯的产业园区”向“现代产业社区”转型,即结合区内城中村(旧村)改 造就近配建居住、商业、文化休闲等生活服务设施,结合旧工业区改造配 建会议、培训、小型展览等产业配套设施,实现产城融合发展。

5、生态科技农业引导区更新控制指引:主要分布在鹏城片区北部, 其城市更新应与大鹏现代生态创意农业园区的建设相协同,重点发展生态 创意农业、旅游休闲农业及相关配套功能。

(大鹏“十三五”规划不宜拆除重建城中村范围图)

落实3000套保障性住房,改善交通微循环

强化“两房”的供给力度,推进人才住房和保障性住房规划配建。重点推进轨道站周边与城市重点发展轴两侧改造方向为居住功能更新项目,规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建人才住房和保障性住房。结合更新单元地块划分,在开发建设用地内规划不少于开发建设用地面积 15%且不超过 20%的独立人才住房和保障性住房用地。

规划期内新区落实人才住房和保障性住房配建套数 0.3 万套,建筑面积约为 15 万㎡。完成创新型产业用房配建总建筑面积 0.8 万㎡,供应产业用地面积约 1.2~1.7 公顷。控制“工改 M0”类拆除重建类更新用地规模占全区“工改工”总规模的比重不超过 60%。

重点推进葵涌北部交通枢纽、大鹏交通集散中心周边地区的城市更新,以其为触媒整合交通设施、城市配套、旅游服务设施,加强交通设施与城市及旅游服务配套设施的融合。

(城市交通市政任务指引图)

重点落实上层次规划确定的快速路及主次干道网络,确保组团间交通联系和组团内交通微循环的顺畅便捷。重点落实环城西路、金葵路、 葵政路、葵新路等快速路和主、次干道的建设;完善大鹏中心区、溪涌、 土洋、水头沙等片区的支路网建设,提高路网密度,改善交通微循环系统。

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